Carta de arrematação – modo originário de aquisição de propriedade

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0008020-61.2009.8.26.0358, da Comarca de MIRASSOL em que são apelantes JOÃO PARRA e OUTROS e CARLOS EDUARDO CARMONA LOURENÇO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento aos recursos, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, FRANCISCO ROBERTO ALVES BEVILACQUA, Decano, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 18 de outubro de 2012.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Forma Originária de aquisição da propriedade – Precedentes recentes do Conselho Superior da Magistratura com base na orientação do Superior Tribunal de Justiça – Recursos Providos.

Trata-se de apelações interpostas por Carlos Eduardo Carmona Lourenço (fls. 243/250) e por João Parra e outros (fls. 225/242), estes na qualidade de terceiros prejudicados, objetivando a reforma da r sentença de fls. 217/219, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil da Pessoa Jurídica de Mirassol e manteve a recusa do registro da carta de arrematação expedida pelo MM. Juízo do Trabalho de Tanabi, nos autos do processo de execução no 748.2006.104.15.00-8, pela qual os imóveis matriculados sob os nos 30.641 e 30.642, daquela Serventia de Imóveis, foram arrematados pelo primeiro recorrente.

Afirma o primeiro apelante, em síntese, embora a arrematação tenha ocorrido posteriormente ao cancelamento da doação, a decisão do Tribunal Regional do Trabalho que reconheceu a validade da penhora tabalhista que recaíra sobre os imóveis é anterior a referido cancelamento. Ainda, que o juízo de Mirassol não tinha conhecimento da execução trabalhista em curso e que arrematou os imóveis em hasta pública sem nenhuma suspensão de praça ou embargos de arrematação.

Os apelantes João Parra e outros, na qualidade de interessados, pedem a reforma da decisão para que, com o registro da carta de arrematação, possam levantar seus créditos depositados em juízo em razão da arrematação.

Depois de apresentadas as contrarrazões do Ministério Público (fls. 257/258), a Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 262/266), por entender que o registro perseguido contraria o princípio da continuidade, uma vez que o domínio dos imóveis pertence à Municipalidade de Bálsamo e não à empresa executada Colplast Indústria e Comércio Ltda.

É o relatório.

De início, de rigor o exame da legitimidade dos terceiros João Parra e outros para recorrer.

Diz o art. 202, da Lei de Registros Públicos, que da sentença poderão interpor apelação o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.

O terceiro prejudicado, de acordo com Walter Ceneviva, é aquele que, não sendo o interessado, possa demonstrar prejuízo consequente da realização do registro ou de sua vedação. Assim, não é qualquer terceiro, com interesse, que pode comparecer, mas apenas aquele que comprovou o prejuízo resultante do deferimento ou indeferimento do registro.

Os apelantes João Parra e outros são credores na execução trabalhista em que a carta de arrematação foi expedida e dependem do registro da carta para que possam levantar seus créditos.

Essa circunstância demonstra, no caso, a presença do interesse recursal previsto no art. 202, da Lei de Registros Públicos, haja vista que a esfera de direitos deles será direta e imediatamente atingida com o deferimento ou não do registro.

No mérito, os recursos, a despeito dos respeitosos entendimentos do MM. Juiz Corregedor Permanente e da D. Procuradoria Geral da Justiça, comportam acolhimento.

A dúvida registrária tem por escopo apenas examinar o dissenso existente entre o interessado no registro e o oficial de registro de imóveis em relação ao título qualificado negativamente. Examina-se, assim, se o título pode ou não ingressar no registro de imóveis. Qualquer outra providência, como, por exemplo, pedido de cancelamento de registro, deve ser ventilada no âmbito próprio, seja administrativo ou judicial, mas desde que fora da dúvida recursal.

Estabelecidas tais premissas, passa-se ao exame do caso posto.

Consoante reiterado posicionamento deste Conselho Superior da Magistratura, os títulos judiciais também se submetem à qualificação registrária:

“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal, O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental” (Ap. Cível nº 31881-0/1).

Contudo, a qualificação que recai sobre os títulos judiciais não é irrestrita, de modo que deve se restringir ao exame dos elementos extrínsecos, sem promover incursão sobre o mérito da decisão que o embasa.

Cite-se, a propósito, a lição de Afrânio de Carvalho:

“Assim como a inscrição pode ter por base atos negociais e atos judiciais, o exame da legalidade aplica-se a uns e a outros. Está visto, porém, que, quando tiver por objeto atos judiciais, será muito mais limitado, cingindo-se à conexão dos respectivos dados com o registro e à formalização instrumental. Não compete ao registrador averiguar senão esses aspectos externos dos atos judiciais, sem entrar no mérito do assunto neles envolvido, pois, do contrário, sobreporia a sua autoridade à do Juiz.

Na hipótese em análise, os imóveis matriculados sob os nos 30.641 e 30.642, do Registro de Imóveis de Mirassol, foram penhorados nos autos da execução trabalhista no 748.2006.104.15.00-8, em trâmite perante o MM. Juízo do Trabalho de Tanabi, conforme de extrai das averbações no 4 das certidões das matrículas acostadas às fls. 29 e 30.

As penhoras foram averbadas em 10.10.07 e, depois de ratificadas pelo Tribunal Regional do Trabalho da 15a Região (fls. 10/15), os imóveis foram arrematados em hasta pública pelo recorrente Carlos Eduardo Carmona Lourenço, tendo a carta de arrematação sido expedida em 19.10.09.

Ocorre que, em 31.08.09, foi averbado em ambas as matrículas (Avs. no 5) o mandado expedido em 22.07.09 pelo qual o MM. Juízo da 2a Vara Cível de Mirassol cancelou os registros de no 1 das matrículas, que eram os registros pelos quais a executada havia adquirido, em 03.07.01, a propriedade dos imóveis por doação recebida da Municipalidade de de Bálsamo, de sorte que o domínio voltou a lhe pertencer.

À vista dessa realidade registral, o Oficial de Registro de Imóveis, amparado em precedentes deste Conselho Superior, recusou o registro da carta de arrematação apresentada pelo recorrente/arrematante por reputar violado o princípio da continuidade, uma vez que o executado não consta no fólio real como titular de domínio de referidos imóveis.

A qualificação registral foi, de fato, realizada de acordo com a jurisprudência então vigente neste Conselho Superior. E, pela mesma razão, foi ratificada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente na decisão ora recorrida.

Ocorre que, recentemente, este Conselho Superior da Magistratura, ao julgar a apelação no 007969-54.2010.8.26-0604, da qual fui relator, reviu a sua posição sobre a natureza da aquisição de imóvel mediante arrematação judicial.

Ao destacar a inexistência de relação jurídica entre o adquirente e o precedente titular do direito real, a ausência de nexo causal entre o passado e a situação jurídica atual, a inocorrência de uma transmissão voluntária de propriedade, passou a reconhecer, que a arrematação é modo originário de aquisição do direito real de propriedade, de sorte a alinhar-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e a prestigiar o princípio da segurança jurídica.

O julgado acima referido ficou assim ementado:

“Registro de imóveis – Dúvida – Arrematação de imóvel em hasta pública – Forma originária de aquisição de propriedade – Inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem – Imóvel penhorado com base no art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91 – Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária – Incidência de ITBI nas arrematações judiciais por expressa determinação legal – Recurso não provido”.

Dentro desse contexto, a observação do princípio da continuidade passa a ser prescindível porque a propriedade adquirida com a arrematação liberta-se de seus vínculos anteriores, desatrela-se dos títulos dominiais pretéritos dos quais não deriva e com os quais não mantém ligação.

Contudo, sujeita-se, por expressa disposição legal, aos riscos da evicção, à luz da norma extraída do art. 447, do Código Civil.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento aos recursos.

(a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 28.01.2013 – SP)

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